Kısaca
- Kat karşılığı inşaatta arsa sahibi arsasını, müteahhit ise yapım işini ve maliyetini ortaya koyar; tamamlanan bağımsız bölümler anlaşılan şekilde paylaşılır.
- Sözleşme, taşınmaz devri vaadi içerdiği için noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır; aksi hâlde geçerlilik sorunu doğabilir.
- Paylaşımda yüzde oranı kadar, hangi bağımsız bölümün (kat, cephe, büyüklük) kime kalacağı da sözleşmeye yazılmalıdır.
- Tapu devrini işin ilerlemesine bağlamak ve teminat almak, arsa sahibini korumanın yaygın yollarıdır.
Elinde arsası olan ama inşaatı kendi imkânlarıyla finanse etmek istemeyen pek çok kişi için kat karşılığı inşaat yaygın bir yöntemdir. Doğru kurulduğunda iki taraf için de kazançlı bir iş birliğidir; yanlış kurulduğunda ise yıllarca süren anlaşmazlıklara dönüşebilir. Bu rehberde sürecin nasıl işlediğini ve arsa sahiplerinin nelere dikkat etmesi gerektiğini anlatıyoruz.
Kat karşılığı inşaat nedir?
Kat karşılığı inşaatta arsa sahibi arsasını, müteahhit ise projeyi, ruhsat süreçlerini ve yapım işini maliyetiyle birlikte üstlenir. İnşaat tamamlandığında ortaya çıkan bağımsız bölümler (daireler, dükkânlar) önceden anlaşılan şekilde paylaşılır. Müteahhide düşen bölümlerin arsa payları da müteahhide devredilir.
Hukuken bu sözleşme, bir yapım (eser) sözleşmesi ile taşınmaz satış vaadinin bir araya geldiği karma bir sözleşmedir. Bu nitelik, sözleşmenin şeklini de belirler.
Süreç adım adım
- Arsanın imar durumunu öğrenin. Arsaya ne büyüklükte bir yapı yapılabileceği, paylaşımın da temelidir. Bu adımı Akyurt'ta ev yaptırmak rehberimizde ayrıntılı anlattık.
- Birden fazla müteahhitle görüşün. Teklifleri yalnızca paylaşım oranıyla değil; proje, malzeme ve teslim süresiyle birlikte karşılaştırın.
- Ön projeyi ve paylaşım planını netleştirin. Hangi dairenin kime kalacağını proje üzerinde belirleyin.
- Sözleşmeyi noterde düzenleme şeklinde yapın. Proje, malzeme listesi ve paylaşım listesi sözleşmenin eki olsun.
- Proje, ruhsat ve yapım. İnşaat süresince bir yapı denetim kuruluşu işi denetler.
- İskân ve tapular. Yapı kullanma izin belgesi alındıktan sonra kat mülkiyetine geçilir ve bağımsız bölümlerin tapuları sahiplerine verilir.
Paylaşım nasıl belirlenir?
Kat karşılığı paylaşım için herkes için geçerli tek bir oran yoktur. Oranı belirleyen başlıca etkenler şunlardır:
- Arsanın konumu ve piyasa değeri
- İmar hakları, yani arsaya ne kadar inşaat alanı yapılabileceği
- İnşaat maliyetleri ve projenin niteliği
- Bölgedeki konut talebi
Paylaşımda yüzde oranı kadar önemli olan, hangi bağımsız bölümlerin kime kalacağıdır. Aynı binada katı, cephesi, manzarası ya da büyüklüğü farklı dairelerin değeri de farklıdır. Bu nedenle sözleşmeye blok, kat ve daire numaralarıyla bir paylaşım listesi eklenmesi, ileride doğabilecek tartışmaların önüne geçer.
Sözleşmede olması gerekenler
- Noterde düzenleme şeklinde yapılması
- Ek olarak proje, malzeme listesi (şartname) ve paylaşım listesi
- Başlangıç ve teslim tarihleri ile gecikme hâlinde uygulanacak ceza
- Tapu devrinin hangi aşamalarda yapılacağı
- Müteahhidin vereceği teminat (ör. banka teminat mektubu)
- Mevcut bir bina yıkılacaksa yıkım, tahliye ve kira yardımı koşulları
- Ruhsat, harç, yapı denetim ve abonelik giderlerinin kime ait olduğu
- İşin yarım kalması hâlinde sözleşmenin nasıl sona ereceği
- Teslim sonrası garanti ve ayıplı işlerden sorumluluk
Arsa sahibinin dikkat etmesi gerekenler
Tapu devrini işin ilerlemesine bağlayın. Arsa paylarının tamamının işin başında müteahhide devredilmesi, inşaat yarım kalırsa arsa sahibini zor durumda bırakabilir. Devrin kaba inşaat, ince işler ve teslim gibi aşamalara bölünmesi yaygın ve sağlıklı bir yöntemdir.
Müteahhidi tanıyın. Tamamladığı binaları yerinde görün, yetki belgesini ve referanslarını sorun. Nelere bakmanız gerektiğini müteahhit seçimi rehberimizde bulabilirsiniz.
Hisseli arsalarda tüm hissedarların uzlaşmasını sağlayın. Paylı mülkiyette taşınmaz üzerinde tasarruf için kural olarak bütün paydaşların oybirliği arandığından (Türk Medeni Kanunu m. 692), sözleşmenin tüm hissedarlarca imzalanması gerekir. Hissedarlar arasındaki bir anlaşmazlık süreci uzun süre kilitleyebilir. Riskli yapı kapsamındaki kentsel dönüşüm projelerinde ise 6306 sayılı Kanun'un öngördüğü ayrı çoğunluk kuralları uygulanır.
Vergi ve harçları önceden öğrenin. Tapu devirleri ve sonrasındaki satışlar vergi ve harç yükümlülükleri doğurabilir. Bu konuda bir mali müşavirden bilgi almak sürprizleri önler.
Doğru kurulmuş bir iş birliği
Kat karşılığı inşaat; açık bir sözleşme, gerçekçi bir takvim ve şeffaf bir iletişimle hem arsa sahibi hem müteahhit için değer üreten bir modeldir. Arsanız için bir değerlendirme yapmak isterseniz inşaat hizmetimiz hakkında bilgi alabilir, bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Kaynaklar (son kontrol: 13 Ekim 2026)
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, madde 237
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, madde 692 ve 1009
- 1512 sayılı Noterlik Kanunu, madde 60
- 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun
Mevzuat değişebilir; bu yazı hukuki veya teknik danışmanlık yerine geçmez.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Mevzuat ve yerel imar koşulları değişebilir; resmi işlemler için ilgili belediyeye, sözleşmeler için bir avukata danışın.
